전세계약 확정일자, 왜 꼭 받아야 할까?

확정일자란?

확정일자는 전세계약서에 공공기관이 공식적인 날짜 도장을 찍어주는 제도입니다.
이 도장은 단순한 행정 처리처럼 보일 수 있지만, "해당 임대차계약이 언제부터 효력이 있었는지를 증명하는 법적 증거" 역할을 합니다.

이 확정일자를 받아야만 집이 경매로 넘어갈 경우, 다른 채권자들보다 임차인이 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생깁니다.

"전입신고만 하면 거주권은 지킬 수 있지만,
보증금을 돌려받기 위한 '안전장치'는 확정일자에서 완성됩니다."

오프라인 신청
- 동주민센터나 등기소를 방문해 임대차계약서를 제출하고 도장을 받습니다.
온라인 신청
- 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 공인인증서를 통해 전자신청이 가능합니다.
자동 부여되는 경우
- 전월세 신고제 하에서 일부는 확정일자가 자동 부여되나,
  전입신고가 계약일로부터 1개월 이상 지연되면 자동부여 대상에서 제외될 수 있습니다.

"자동으로 되겠지?" 라고 넘기면 큰일 날 수 있습니다.
직접 신청하거나 자동 부여 여부를 반드시 확인하세요.

이제는 임차인뿐 아니라 임대인도 확정일자 서류를 챙겨야 하는 시대입니다.

2024년 7월부터는 계약 당시 임대인이 ‘확정일자 부여현황’을 발급받아 의무적으로 제출해야 하며,
이로 인해 임차인의 보호 장치가 한층 강화될 것으로 기대됩니다.

이 서류는 등기소 또는 인터넷등기소를 통해 발급 가능합니다.

Q. A씨는 보증금 1억, B씨는 8천만원의 임차인이었습니다.
집이 경매로 넘어갔고, 보증금 총액은 집값보다 높았습니다.

결과:
A씨는 우선변제권이 인정되어 1억 전액 회수,
B씨는 후순위로 밀려 3천만 원만 돌려받음

"확정일자의 유무가 실제 돈을 받을 수 있는지의 갈림길이 됩니다."

Q1. 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?
- 우선변제권은 생기지만, 대항력(거주권)은 없습니다.
  즉, 집주인이 바뀌면 계약이 무효화될 위험이 있습니다.
Q2. 확정일자는 언제 받아야 하나요?
- 계약일 당일 또는 즉시 받는 것이 가장 안전합니다.
  늦어질 경우, 다른 채권자보다 순위가 밀릴 수 있습니다.
Q3. 확정일자는 돈이 드나요?
- 주민센터에서 신청 시 600원 수수료가 있습니다.
  인터넷등기소 신청 시에도 소액의 수수료가 부과됩니다.

1단계: 임대차계약 체결
        ↓
2단계: 입주 (이사 완료)
        ↓
3단계: 전입신고 (주민센터)
        ↓
4단계: 확정일자 받기 (주민센터 or 등기소)
        ↓
5단계: 전월세 신고 (자동 확정일자 여부 확인)

"이 모든 단계를 거쳐야만 보증금을 끝까지 안전하게 지킬 수 있습니다."

"보증금은 몇 천만 원에서 억 단위까지.
확정일자 하나로 그 돈을 지킬 수 있습니다."